El mercado del alquiler sigue adoleciendo de inseguridad jurídica, lo que es un freno para que aflore nueva oferta de viviendas y el precio baje

La Asociación de Empresas de Construcción, Promoción y Afines de La Rioja (CPAR-CNC), integrada en la FER,  quiere hacer una breve valoración sobre el anuncio del presidente del Gobierno de España, Pedro Sánchez, de que en las próximas semanas se aprobará un real decreto ley con el que, de nuevo, intervendrá el mercado del alquiler con tres medidas muy concretas.

Incentivos fiscales para evitar las subidas de precios en la renovación de los alquileres

En primer lugar, se plantea la bonificación fiscal completa, es decir, del 100% el impuesto de la renta de las personas físicas para los propietarios de viviendas que no suban las rentas a sus arrendatarios, con el objetivo de poner freno a la subida de los precios en las renovaciones del alquiler.

Se trata de una medida que, aunque va en la buena dirección, se vincula únicamente a congelar las rentas al margen del mercado por lo que no tendrá efectos apreciables en la práctica.

Téngase en cuenta que esta medida se pretende adoptar en un contexto en el que venimos de años de topes al arrendamiento de vivienda, índices de alquiler públicos por debajo del IPC, prórrogas forzosas de contratos de arrendamientos y sobrerregulación en zonas tensionadas, que afectan cada vez a más municipios y Comunidades Autónomas.

La consecuencia de todo ello ha sido la reducción de la oferta del alquiler y, en consecuencia, los precios de mercado se han disparado.

Además, se trata de una medida regresiva (puesto que el IRPF del arrendamiento va por la base general, así que a mayor IRPF marginal más beneficio) de la que únicamente se beneficiarán: los inquilinos actuales, los insiders, bien posicionados; y por supuesto el Gobierno, que evita titulares negativos y da la sensación de que "hace algo".

Los grandes perjudicados de esta medida van a ser los jóvenes y las familias que quieran acceder a una vivienda en alquiler, los outsiders del sistema Esta medida para ganar tiempo va a suponer la creación de un mercado dual (donde se protege al insider mientras se expulsa al outsider) evita ajustar hoy esos contratos vigentes a valor de mercado, trasladando el coste no a los arrendadores (con más prórrogas), a los que ya se está tensionando demasiado y puede cronificar los problemas de oferta, sino al contribuyente.

Intervención en el mercado evitando los alquileres de temporada y los alquileres por habitaciones

El Gobierno fijará condiciones «estrictas» para que un contrato pueda considerarse de temporada y establecer un régimen sancionador para quienes incumplan la regulación estatal de alquileres de corta duración.

Igualmente, se extenderán las garantías de los alquileres habituales a los de habitaciones, limitando la renta del conjunto de habitaciones a la del contrato de la vivienda completa. Además, en las zonas declaradas tensionadas los contratos por habitaciones estarán sujetos al control de rentas que contempla la Ley de vivienda.

La exigencia de que la suma de las rentas de las habitaciones no pueda superar la renta del alquiler de la vivienda completa carece de lógica económica y hará inviable este modelo en la práctica

Además, se trata medidas coercitivas, que desprotegen precisamente a los propietarios, y que van a tener como resultado una drástica reducción de la oferta de alquiler disponible, provocando un desequilibrio entre oferta y demanda y redundando en los aumentos de precio que estamos viendo y dejando fuera del mercado a miles de jóvenes, estudiantes y trabajadores que no pueden asumir el coste de una vivienda completa, e incluso a parejas con hijos o cargas familiares o familias vulnerables.

Son medidas socialmente regresivas, porque ponen freno a alternativas habitacionales reales para quienes tienen menor capacidad económica, sin crear soluciones nuevas a corto plazo.

Necesidad de introducir seguridad jurídica en el mercado del alquiler

Los principales frenos para la salida de más oferta de alquiler al mercado siguen estando en la imposibilidad real de recuperar la vivienda en caso de impago cuando el inquilino es declarado vulnerable, unida al colapso de los tribunales de instancia y a procedimientos de desahucio que se prolongan durante meses o años, junto a la paralización de los lanzamientos de muchas sentencias de desahucio.

Las políticas que se centran exclusivamente en limitar rentas o condicionar fiscalmente al propietario no solo no resuelven el problema, sino que tienden a retraer aún más la oferta de vivienda en alquiler.

Sin seguridad jurídica no habrá oferta, y sin oferta no bajarán los precios.

Por todo ello, resulta imprescindible derogar la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y las nocivas modificaciones que ha introducido tanto en la Ley de Arrendamientos Urbanos como en la Ley de Enjuiciamiento Civil.